正 策 动 态

2022年3月，原告赵某承租的本市黄浦区某处公房征收，选择安置房一套。2022年8月，被告周某作为卖售人甲方与原告赵某作为乙方买受人，通过房产中介居间介绍就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定了涉案房屋转让价款，支付方式及支付时间，约定双方于2022年10月30日办理产权过户手续。双方另签订《补充条款》，约定甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。

合同签订后，原告赵某按约定向被告周某支付了全部房款。

2022年10月30日，原被告办理了系争房屋交接手续，原告于次月入住使用系争房屋至今。

2022年10月30日，原被告共同向房地产交易中心申请办理系争房屋过户。房地产交易中心审核后告知原告属于限购对象，无法办理过户。

2022年11月10日，原告向中介公司的工作人员发微信表示 “决定找第三方代持，由朋友王某（第三人）作为新的买受人，需要把合同重新签一下”。“中介工作人员回复原告“房东（被告周某）拒绝沟通”。

因原被告无法协商，原告向法院提起诉讼，要求判令被告周某继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合将系争房屋过户至第三人王某名下。

被告周某辩称，第三人王某没有独立请求权，不是适格的第三人，不同意原告诉请。周某认为，其已根据合同约定办理房屋转让过户登记手续且系争房屋已交付给了原告，被告已经全面履行了合同约定的义务。双方约定在2022年10月30日前办理产权过户手续，原告应当在该日期前选择是否变更买受人，之后因原告限购原因造成系争房屋不能过户至原告名下，致使被告无法实现合同目的，并导致被告限购，无法另行购买房屋，被告损失巨大，原告应当承担相应的违约责任。

被告周某提出反诉请求:1.原被告签订的《上海市房地产买卖合同》自反诉状提交之日解除;2.赵某返还涉案房屋;3.赵某支付违约金50万元(按房价20%计算)；4. 赵某按月租金5500元计算自2022年10月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费;5.赵某配合办理撤销网签《上海市房地产买卖合同》。

第三人王某述称，同意原告赵某的诉讼请求，其同原告赵某已经协商一致，系争房屋买受人由原告变更至其名下。

审理中，第三人王某提交其个人本市不动产登记信息查询记录载明，截至2023年5月，王某名下未查到房屋登记信息。

法院审理

法院认为，原被告就涉案房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告已依约支付全部房款且已实际取得涉案房屋并居住至今，因其嗣后发现其不具备购房资格，未能取得涉案房屋不动产权，现其依据合同约定，要求变更房屋买受人为本案第三人，第三人亦不存在限购等履行障碍，并承诺与原告之间自行办理房屋交接、房款结算等事宜，原告上述请求具有合同依据，结合合同履行情况，从诚信原则及维护交易稳定出发，本院对原告的诉讼请求予以支持。被告主张合同约定增加或变更买受人有相应期限，原告应于约定办理过户手续日期前作出选择，其以自己作为买受人，因自身限购导致过户不能，应承担违约责任。根据查明事实，原告于申请过户前对其限购状态尚不清楚，其知晓限购后，亦及时与被告积极协商买受人变更事宜，于本案合同履行中不存在主观恶意，且双方合同中对买受人变更亦未约定具体期限，被告上述意见，本院难以采信。被告反诉请求系以涉案合同解除及原告承担合同解除之违约责任为其请求权基础。现在本院支持原告本诉诉讼请求的情况下，对被告的反诉请求，均不予支持。至于被告主张原告逾期办理过户导致其无法另行购房的相关损失，其于反诉中未提出相应诉请，亦未提交证据予以证明，可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条规定，判决被告继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合将系争房屋变更登记至第三人王某名下。

以案说法

本案中，笔者代理原告赵某参加诉讼。

笔者认为，本案的争议焦点为系争房屋买卖合同是否具备继续履行的条件；原告赵某是否存在违约行为并需因此而承担违约责任；周某是否应当按照合同约定配合变更系争房屋买卖合同的买受人为王某；周某的反诉请求能否得到支持。

首先，系争房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。 双方签订的系争合同补充条款（一）第十条约定，甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。本案中，赵某按照合同约定按时支付了全部购房款，周某亦按照合同约定将涉案房屋交付赵某，赵某亦实际居住使用涉案房屋，整个交易仅差最后的不动产变更登记。赵某依据补充条款（一）第十条提出变更买受人为第三人王某，王某名下无本市任何住房，故系争房屋买卖合同具备继续履行的条件，赵某要求继续履行系争合同的主张具有事实依据，与法无悖，应予支持。

其次，赵某是否存在违约行为并需因此而承担违约责任。赵某认为凭征收协议购房不限购，故其本身对限购情况并不清楚。赵某亦按照合同约定按时支付了全部购房款，虽无法将涉案房屋的产权变更到赵某的名下，但依据合同约定要求变更买受人为第三人王某，并不影响合同的继续履行，只要周某按照合同约定配合变更新的买受人，即可最终实现合同目的。故本案中原告赵某无任何违约情形，无需承担违约责任。

第三，周某是否应当按照合同约定配合赵某变更系争房屋买卖合同的买受人为王某，并配合将涉案房屋过户至王某名下。审理中，周某辩称赵某应当在双方约定的至交易中心办理过户手续之前提出增加或变更买受人，在此之后，赵某已经丧失了要求增加或变更买受人的权利。对此，笔者认为，系争合同补充条款（一）第十条并未约定提出增加或变更买受人的期限。周某显然是从有利于己方不利于对方的角度对该条款作出解释。合同条款应当基于公平原则作出客观解释。在补充条款（一）第十条未约定期限，且不存在约定不明的情形下，周某应当按照约定配合赵某变更系争房屋买卖合同的买受人为王某，并配合将涉案房屋过户至王某名下。

第四，周某的反诉请求能否得到支持。庭审中，周某诉称涉案房屋目前的市场价已较合同签订时的市场价下跌了20万元左右。笔者认为，若解除涉案合同，周某将涉案房屋再次挂牌出售势必会造成损失，可见周某坚持要求解除合同的真实目的是为了赵某支付其高达50余万元的违约金，从中获利。故周某要求解除合同的诉请不符合常理。赵某原承租的公房拆迁，认为其可以依据征收协议获得购房资格，因各区操作口径不一，导致涉案房屋无法过户至其名下，不能归责于赵某。况赵某按照合同约定按时支付了全部购房款，在涉案房屋无法过户至其名下时，及时提出变更买受人的解决方案，本案审理期间虽涉案房屋的房价已下跌约10%，亦不排除继续下跌的可能，但赵某仍愿意继续履行变更过户至王某名下，可见赵某提出变更买受人的根本目的是为了合同的继续履行而非获利。故赵某无违约之主观故意，不应承担责任。周某反诉要求赵某支付房屋占有使用费，并无事实和法律依据。周某的反诉请求于法有悖，不应得到支持。

最高人民法院院长、首席大法官张军指出，在一审的时候就要把化解矛盾、服判息诉的功课做足，止于至善，尽量避免可以不发生的后续诉讼程序；在作判决的时候，责任分担是按三七还是四六裁量，不仅要依据案件事实证据，也要从执行方面考虑权利人的实际利益做出提示，尽力避免只管判不管执，造成因裁判考虑不周的实际不能执，更要考虑简单“依法”下判后会不会引发关联的多案，进而选择最合适，更有利双方当事人权益维护的“自由裁量”方案。

笔者向法院强调，本案中，赵某已将全部购房款260万元支付给了周某，周某将上述房款用于偿还了之前的贷款。若本案判决解除合同，周某应当返还赵某已支付的购房款260万元。但是，周某是否有能力返还存疑，周某是否会在判决确定的期限内履行返还钱款的义务存疑。

系争房屋已实际交付赵某，赵某亦实际占有使用系争房屋。若本案判决解除合同，赵某应将系争房屋返还周某。但是，赵某是否会在判决确定的期限内积极履行返还系争房屋存疑，赵某与周某之间是否会因返还房屋产生其他争议（如房屋破损、装饰装修损失等）存疑。

若本案判决解除合同，将会导致周某返还赵某260万元的不确定性、赵某返还周某房屋的不确定性，甚至可能引发其他新的纠纷。

笔者认为，本案系争房屋买卖合同具备继续履行的条件，判决继续履行合同、办理变更买受人符合系争合同约定，与法无悖，亦能依法实质性化解纠纷，确保本案判决能够得以执行。

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